Внимание! Важные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:
В Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ «Об участии в долевом строительстве») было внесено достаточное больше количество поправок, в том числе направленных на защиту и обеспечение прав дольщиков, путем ужесточения ряда норм касающихся обязанностей застройщика.
1. Застройщик обязан обеспечить посетителю своего сайта круглосуточный доступ к информации в отношении многоквартирных домов, строящихся с привлечением средств дольщиков. Данное правило начнет действовать с 20 января 2017 года.
Ссылка на нормы закона: Статья 3 Приказа Минстроя России от 09.12.2016 N 914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства».
2. Существенно увеличены требования к застройщику, которые влияют на право привлечения денежных средств дольщиков для строительства многоквартирного дома. Так, застройщик с 1 января 2017 года должен отвечать следующим требованиям:
— Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее минимального размера, установленного законом. Размер уставного капитала будет зависеть от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц.
— Застройщик не должен находиться в стадии ликвидации.
— Застройщик не должен находиться в стадии процедуры банкротства.
— Застройщик не должен быть подвергнут такому административному наказанию, как приостановление деятельности.
— Застройщик не должен состоять в реестре недобросовестных поставщиков.
— Застройщик не должен состоять в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка.
— Застройщик не должен иметь недоимку по налогам, сборам и другим обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
— Застройщик не может назначить в качестве единоличного исполнительного органа и главного бухгалтера, лицо у которого имеется судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена), или лицо, в отношении которого применялось наказание в виде лишение права занимать определенную должность в сфере строительства.
Ссылка на нормы закона: статья 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
3. Застройщик не имеет право с 1 января 2017 года требовать уплаты цены договора, до государственной регистрации договора долевого участия в строительство в Росреестре.
Ссылка на нормы закона: пункт 3 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
4. Застройщик может быть освобожден от уплаты дольщику неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры).
Ссылка на нормы закона: пункт 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
5. Застройщик обязан с 1 января 2017 года, при передаче дольщику объекта долевого строительства ( квартиры) передать инструкцию по эксплуатации квартиры.
Ссылка на нормы закона: пункт 1.1. статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
6. Застройщик обязан будет уплатить неустойку, в случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (квартиры), согласованного с дольщиком во внесудебном порядке, путем ответа на письменную претензию дольщика.
Ссылка на нормы закона: пункт 6, 8 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
7. Застройщику, размер уставного капитала которого, не соответствует нормам закона, придется в качестве еще одного способа исполнения обязательств, наряду с залогом, поручительством банка или страхованию, заключать договор поручительства с одним или несколькими юридическими лицами, которые понесут солидарную или субсидиарную ответственность перед дольщиками. Данные правила вступают в силу с 01 июля 2017 года.
Ссылка на нормы закона: пункт 3 статьи 12, статья 15.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»
8. Дольщик не имеет право на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком.
Ссылка на нормы закона: п. 1.2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
9. По соглашению об уступке прав требований по договору долевого строительства, уплата цены производится после государственной регистрации данного соглашения, если цедентом по соглашению является юридическое лицо.
Ссылка на нормы закона: пункт 3 статьи 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
10. В случае предоставления банком застройщику целевого кредита на строительство, по такому договору может быть предусмотрена обязанность дольщиков вносить денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в данном банке, если у банка есть право на открытие эскроу счетов для расчетов по договору долевого участия в строительстве. Данные правила начнут действовать с 01 июля 2017 года. ( Подробнее об эскроу счете, его минусах и плюсах для дольщиков и застройщиков, будет написано в отдельной статье).
Ссылка на нормы закона: статьи 15.4, 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
11. Порядок регистрации договора долевого участия в строительстве, соглашения об уступке прав требований по договору долевого участия в строительстве, а также порядок регистрации права дольщика на объект долевого строительства (квартиру) теперь регулируются ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости».
Ссылка на нормы закона: статья 16, 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
12. Расширен перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплаченные дольщиками, а именно добавлены следующие цели использования:
— возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам взятым на строительство многоквартирных домов ( при соблюдении установленных условий и в размере предусмотренных ФЗ «Об участии в долевом строительстве»);
— возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.
Ссылка на нормы закона: 18, 18.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
13.Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым дольщиком должна быть направлена в уполномоченный орган исполнительной власть субъекта РФ, с использованием усиленной ЭЦП. По результатам проверки, уполномоченный орган выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Ссылка на нормы закона: ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
14.Застройщики обязаны будут отчислять взносы в компенсационный фонд на основании Постановления Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства». Данные правила действуют в отношении тех многоквартирных домов, по которым договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком прошел государственную регистрацию после 01 января 2017 года.
Ссылка на нормы закона: статья 23.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
15.Появится единый реестр застройщиков, ведение которого будет осуществляться в сети «Интернет» федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Данное положение будет применяться с 01 июля 2017 года.
Ссылка на нормы закона: ст. 23.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».